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取消商品房预售,没房者的春天,炒二手房者的冰点

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发表于 2018-12-7 13:20:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
<p>近日,房地产行业中发布了重磅的消息,同时广东房协也发布了紧急消息,咨询城建是否取消商品房预售制度!</p><div class="pgc-img"> sqQvmWwrRJEwINEV.jpg <p class="pgc-img-caption"></p></div><p>媒体迅速反应,住建部的咨询是否取消商品房预售的公函也很快迅速的挖掘了出来。</p><div class="pgc-img"> hP7wYgdyg2uDgn92.jpg <p class="pgc-img-caption"></p></div><p>大概意思就是住建部向各地问一下:“商品房预售制度有风险,能不能取消啊”。广东省回复说:“有风险,干脆直接取消预售制度只卖现房吧”,然后还发了个紧急通知,意思就是让其他人早做准备。</p><p><strong>商品房预售制度起源和益处?</strong></p><div class="pgc-img"> D5i6n33n5334n3F3.jpg <p class="pgc-img-caption"></p></div><p>商品房预售的制度起源于1953年的香港商人霍英东,而国内的商品房预售则是建立于1994年。其实不单单商品房预售制度来自香港,土地拍卖制度也同样来自香港。中国的许多土地制度其实也是来自于香港,虽然是“两制”,但是在土地管理上其实都是“一制”。当初英皇只批租不售地,也就造成今日好局面。毕竟土地公有制的基础上还能建立起资本主义的市场化,这么好的制度,大陆不学香港学谁的。</p><p>在过去的20多年,经济快速发展的时期,各方各面都需要耗费大量的资金,尤其是在房地产行业这种资本密集的产业,如果不施行商品房的预售制度,势必会让地产商回笼的资金变慢,将会拖延住城市基建的步伐,从而影响国际化接轨的进程。</p><p><strong>商品房预售制度的风险,取消后又有什么影响?</strong></p><p>商品房预售制度取消,其实是“去库存,去杠杆”的进一步的深化,其实该制度的本质就是一道杠杆,也就是以少量的资金来撬动更为庞大的资金,。</p><p>要想进一步理解,我们先从地产商如何买卖商品房开始,首先是当地产商在某机构拍下土地以后,会将土地抵押贷款,进行下一步的建设,当刚建一小半的时候或者投入开发建设的资金达到了工程建设总投资的25%以上的时候,地产开发商就会举办活动开始预售回笼资金,然后还会拖一笔建设单位的钱。</p><p><strong>开发商的钱都是银行借来的,这是第一道杠杆。开发商还有一层杠杆,那就是把还未完成的商品提前预售给消费者,回笼资金。这其实是杠杆+杠杆的双重杠杆。</strong>由于这种制度使得地产开发商自有资金的利用率大幅提升,让人们都普遍认为开发商基本就是不花自己的钱,借别人的钱来生蛋!</p><p>高杠杆能够带来高收益,同样也能带来高的风险。杠杆是一把双刃剑,在过去的20年里,中国的房地产市场在飞速的攀升,房价犹如指数爆炸一般,涨涨涨。</p><div class="pgc-img"> HCCcTNDbnCTjDAPZ.jpg <p class="pgc-img-caption"></p></div><p>而在地产大牛市里,预售杠杆的高风险被隐藏了,浮在表面的都是一些优点。最大的优点就是</p><p>在市场流动资金充足,而地产商资金不足的早期,能够带来供不应求的房源效应。只要有地,哪怕你是乞丐开发商,也能瞬间变成房产大亨。大幅度的增加了地产开发的效率。</p><p>所以,预售制度解决了开发商资金不足的问题,导致中国地产商20年来从未被缺钱所困扰,看看当年那些飞速攀升了土拍价格就知道了,开发商只会愁没地,从来不愁没钱。商品房预售制度对土地拍卖价格的推升,不亚于货币化棚改(就是拆一套房子政府给20W,你在拿着20W+自己的钱=新的房子,间接的效应就是三四线的城市的房子库存去了,但是房价也升了)。</p><p>商品房预售的利益来自于杠杆,那么风险也自然来自杠杆。从股市里的“投资有风险,入市需谨慎”,“合理使用杠杆”等等字眼也可以知道杠杆的使用存在两面,在地产大牛市的只凸显双刃剑有利的那一面而已。</p><p><strong>股市上的每一场牛市,并不是代表着经济的晴雨表,而是政治上的晴雨表。背后都存在着政策的引导与催化。能够知道地产商的钱来自于商业银行的贷款,而商业银行的70%都来自利差,也就是存贷款直接的利率的差别。一旦房价崩溃,间接着也就是房地产整个行业的哀鸿遍野。那么商业银行资金势必也会大受影响,社会经济必然崩溃,这也就是每次央妈都会放水救市的原因。房价不能再涨,房价不敢跌,这或许就是现状了。</strong></p><p>该预售制度最大的问题?</p><p>地产商恶意利用房产预售制度,消费者将会血本无归。商品房预售制度是先收钱后交货,开发商拿到了全部的钱,但是并没有完成施工,所以全国各地,都存在开发商拿了预售款跑路的事情,而事情是真的存在,例如有的消费者花费几万元订金真的就是买了几张房产图纸了。</p><div class="pgc-img"> sdPwd53WsUOsXvUP.jpg <p class="pgc-img-caption"></p></div><p>还有更恶劣的开发商,甚至在跑路之前,故意一房二卖,套取更多的资金。即便开发商遵纪守法老实做生意,由于是提前收钱,延后交货,这就对开发商的良心提出了极大的考验。一个房子的价格,绝对不单单是地段、规划、模型能够推断出来的,房屋本身的质量,内部隐蔽工程建造等都对房屋的使用功能产生重大的影响,这都会影响房价。</p><p>但是在预售制度下,只要开发商把房子卖出去了,就毫无动力把后面的施工搞成精品,凑合凑合能用,购房者无法找出大毛病向法院索赔就可以了,再多一分钱的投入,开发商都不愿意做,那都是利润。就如同某租房租赁平台,租户住了因有装修问题的出租屋后等了白血病,仍然也是维权无路,无法得到医疗赔偿。</p><p>毕竟这个社会就是交钱之前是爷爷,交钱之后是孙子,就如同我凭本事借的钱,为什么要还。所以,过去几十年,中国开发商建造出来的房屋质量都很粗糙,完全对不起他们的价格。</p><div class="pgc-img"> emZQ5Zj6o6OQLula.jpg <p class="pgc-img-caption"></p></div><p>如果一家地产商因为杠杆过高,没抗住房价下行的压力而导致资金链断裂的话,那么就会留下一地烂尾楼。<strong>你可能会认为,如果房价暴跌后,花费半生的积蓄付了首付后还要付贷款的人很惨?又或者是扛着牌子去售楼部抗议要求退房的人也很惨?但其实更惨的是那些交了预售款但是碰到烂尾楼的购房者才最惨,就差点是血本无归了,只能期盼征服赶紧找一个接盘侠来堵住住,但是这往往需要十几年以上的时间</strong>。</p><div class="pgc-img"> TfOK83d673df99gZ.jpg <p class="pgc-img-caption"></p></div><p><strong>为什么是炒二手房者的噩梦? </strong></p><p>在取消预售制度之后,在短期来看,可购买房源会迅速减少,即便是在不缺资金的情况下,预售和不预售,也会有一个过渡性的周期差距,包括新房源的审批、建设、销售等时间。一般是2到3年左右。</p><p>也就是说,如果今天晚上立刻全国执行取消预售制度,那么在这个周期内就不会再有新房源上市了,只有之前取得预售证的地产商能出手卖房,等到这批过后,才是真正现房销售。</p><div class="pgc-img"> uz5544JKJoZOjx45.jpg <p class="pgc-img-caption"></p></div><p>这么做会带来二个后果,</p><p>第一个后果对于房价来说,供不应求导致房价不会下跌,甚至还会略有上升。但是这种上升情况支撑不了不久,3年左右的时间大部分人还是等的起的,毕竟都已经花了半生的积蓄来存钱。对于买房肯定是慎之又慎。毕竟对于愿意购买存在房屋质量差和房屋溢价等问题的”二手房源“的购房消费者来说,是少数!</p><p>第二个后果是很多高杠杆高负债的开发商,原本是按照预先的进程来走“双重杠杆”,完成了第一道杠杆土地抵押贷款,但是仍然还有巨大的资金漏洞需要预售来填补,而一旦取消预售制度,那么很有可能发生资金链断裂从而倒闭。</p><p>然后,就长期来看,在过渡性周期度过以后,现房政策开始实施,地产开发商对房屋的质量会非常上心,拿到预售款之后就不管不问全凭良心做事的恶习会一扫而空,只有让人震惊的好房子才能卖出好价钱,而不是仅仅做出一个样板房以后其他粗制滥造仍然可以卖出好价钱。</p><p><strong>最好的状态就是,地产开发商每拿出一套房子,客户根据房屋质量检查过后,报出自己的价格,然后地产开发商选择价高者得,这样一来,消费者能够在自己的承受范围内获得自己想要的房子,而地产开发商也能够因此获得更多利益,减缓企业的负担。</strong></p><p>可以明确预计,如果全面执行现房销售制度,那么造出的房子会是20多年来中国最好的房子,他们会极具投资价值,而以前的老房子因为本身质量较差会相应贬值,那些炒新房的、炒二手房的投机人员可能会面临无人问津的地步。</p>
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发表于 2018-12-7 13:20:33 | 显示全部楼层
我看是一时半会直行不下来哟。
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发表于 2018-12-7 14:20:17 | 显示全部楼层
你知道开发商现售情况下增加两年多的财务成本吗?房价会涨多少你预估过没?笑话!
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